Construir, ampliar o modificar una edificación en Colombia sin la licencia correspondiente puede resultar en sanciones, demolición y procesos penales. Sin embargo, muchos propietarios desconocen los tipos de licencias que existen, cuáles aplican a su caso y cómo tramitarlas. Esta guía lo orienta en el proceso.
¿Qué es la licencia urbanística?
Es la autorización que expide un Curador Urbano (en municipios con más de 100.000 habitantes) o la Secretaría de Planeación Municipal (en municipios más pequeños) para desarrollar obras de construcción, ampliación, adecuación, reforzamiento estructural, demolición o urbanización de predios.
La licencia garantiza que la obra cumple con el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio, el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR-10) y las normas urbanísticas locales.
Tipos de licencias urbanísticas
Licencia de urbanización
Para habilitar un terreno para la construcción de edificaciones: parcelación de lotes, redes de servicios públicos, vías. Aplica principalmente a desarrolladores inmobiliarios.
Licencia de parcelación
Para dividir predios rurales en zonas de expansión urbana o suelo rural suburbano.
Licencia de subdivisión
Para dividir un predio urbano en dos o más lotes independientes.
Licencia de construcción
La más frecuente. Existen modalidades según el tipo de obra:
- Obra nueva: construcción de una edificación desde los cimientos en un terreno sin edificar
- Ampliación: aumento del área construida existente
- Adecuación: cambio de uso del inmueble (de residencial a comercial, por ejemplo)
- Modificación: cambio de las especificaciones de la licencia vigente
- Demolición: eliminación total o parcial de una edificación
- Cerramiento: construcción de muros, rejas o cercas perimetrales
Reconocimiento de edificaciones
Para regularizar construcciones que ya existen pero no tienen licencia (construidas antes del año 2000 o en zonas donde no había curaduría).
Documentos requeridos
Los documentos varían según el tipo y tamaño de la obra, pero en general se requiere:
- Formulario de solicitud (disponible en la Curaduría Urbana)
- Cédula de ciudadanía del solicitante
- Poder notarial si actúa por medio de apoderado
- Certificado de tradición y libertad del predio (máximo 30 días de expedido)
- Copia del pago del impuesto predial del año en curso
- Planos arquitectónicos firmados por arquitecto matriculado
- Planos estructurales firmados por ingeniero estructural (para obras de 3 o más pisos)
- Memoria de cálculo estructural (NSR-10)
- Estudio geotécnico (para obras mayores o terrenos con riesgo)
- Planos de redes (hidráulicas, sanitarias, eléctricas)
¿Cuánto demora el trámite?
El Decreto 1077 de 2015 (Único Reglamentario del sector vivienda) establece los plazos máximos:
| Tipo de solicitud | Plazo máximo |
|---|---|
| Vivienda unifamiliar o bifamiliar | 15 días hábiles |
| Viviendas de interés social | 15 días hábiles |
| Otras edificaciones | 45 días hábiles |
| Reconocimientos | 30 días hábiles |
En la práctica, las Curadurías en Bogotá, Medellín y Cali suelen tardar más que esos plazos, especialmente para proyectos de mayor complejidad.
Costos
Las expensas (honorarios de la Curaduría) se calculan sobre el presupuesto de la obra según tablas aprobadas por el Gobierno Nacional. Como referencia:
- Obra de 100 m² de vivienda: entre $1.500.000 y $3.000.000 en expensas
- Obra comercial o de mayor envergadura: los costos escalan proporcionalmente
Adicionalmente, hay costos de los profesionales que elaboran los planos y memorias.
Construcción sin licencia: consecuencias
Construir sin licencia o por fuera de los parámetros autorizados genera:
Sanciones urbanísticas (Ley 388 de 1997 y Decreto 1077 de 2015):
- Multas de 1 a 2 SMMLV por m² construido ilegalmente
- Orden de demolición de lo construido sin licencia
- Sellamiento (clausura) de la obra
Consecuencias civiles y registrales:
- Imposibilidad de vender el inmueble sin antes legalizar la construcción
- Dificultad para obtener crédito hipotecario sobre el inmueble
- Problemas en el reglamento de propiedad horizontal
Sanciones penales (en casos graves):
- Si la construcción causa daños a terceros por incumplimiento de normas estructurales, puede generarse responsabilidad penal por lesiones u homicidio culposo
El silencio administrativo positivo
Si la Curaduría no resuelve la solicitud dentro del plazo legal, opera el silencio administrativo positivo: la licencia se entiende concedida. Sin embargo, para que produzca efectos, el interesado debe protocolizar el silencio ante notario y registrarlo.
Esta figura es excepcional y no libera al constructor de cumplir con las normas técnicas aplicables.
Modificaciones y prórrogas
Una licencia de construcción tiene una vigencia determinada (usualmente 24 meses para obras menores y 36 para proyectos mayores). Si la obra no concluye en ese plazo, puede solicitar una prórroga antes de que venza la licencia.
Si necesita hacer cambios a los planos aprobados durante la ejecución de la obra, debe tramitar una modificación de licencia antes de ejecutar los cambios.
El derecho urbanístico en Colombia es complejo y varía significativamente entre municipios. Si tiene un proyecto de construcción, una inversión inmobiliaria o una situación de construcción irregular, nuestro equipo especializado puede orientarle sobre las opciones más eficientes para su caso.
