Comprar o vender un inmueble en Colombia es una de las transacciones más importantes —y más complejas— que puede hacer una persona o una empresa. Un error en el proceso puede costarle el predio, el precio, o ambos. Esta guía explica el proceso completo: desde la verificación previa hasta el registro en la Oficina de Instrumentos Públicos.
Antes de la escritura: el due diligence inmobiliario
El 80% de los problemas en compraventas inmobiliarias vienen de no verificar correctamente el estado del predio antes de firmar. El due diligence inmobiliario no es un trámite opcional: es la única forma de saber exactamente qué está comprando.
1. Certificado de libertad y tradición
El primer documento que debe revisar es el Certificado de Libertad y Tradición del inmueble, expedido por la Oficina de Instrumentos Públicos. Contiene:
- La historia de todos los propietarios del predio.
- Los gravámenes actuales: hipotecas, embargos, condiciones resolutorias, servidumbres.
- Limitaciones al dominio: fideicomisos, usufructos, uso y habitación.
- Afectaciones a vivienda familiar.
Un inmueble con embargo no puede venderse válidamente sin levantar la medida. Un inmueble hipotecado puede venderse, pero la hipoteca sigue —el comprador debe asegurarse de que el vendedor cancele la hipoteca con el producto de la venta.
2. Verificación de identidad y capacidad del vendedor
El vendedor debe ser el propietario real del inmueble o tener poder debidamente otorgado para vender. Verifique:
- Que el nombre del vendedor coincide exactamente con el del titular en el Certificado de Libertad.
- Si el vendedor es casado bajo sociedad conyugal vigente, su cónyuge debe dar el asentimiento para la venta si el inmueble es bien social.
- Si el vendedor es una persona jurídica, que el representante legal tenga facultades expresas para vender inmuebles (revise los estatutos y el certificado de existencia y representación).
- Si el vendedor actúa por poder, que el poder sea auténtico, con facultad expresa para vender y que no haya expirado.
3. Paz y salvo de impuestos
Antes de escriturar, el vendedor debe presentar:
- Paz y salvo del impuesto predial: expedido por la tesorería del municipio donde está el inmueble. Los predios en Bogotá: Secretaría Distrital de Hacienda.
- Paz y salvo de valorización: si el inmueble tiene contribución de valorización pendiente.
- Paz y salvo de administración: si el inmueble está en propiedad horizontal, debe estar al día con las cuotas de administración. El nuevo propietario responde solidariamente por las deudas anteriores hasta por tres años (artículo 29 de la Ley 675 de 2001).
4. Consulta urbanística
Verifique la clasificación del suelo, los tratamientos urbanísticos, las afectaciones viales y las restricciones de uso en el instrumento de ordenamiento territorial del municipio (POT, PBOT o EOT). Esto es especialmente importante si:
- Compra el inmueble para desarrollar un proyecto.
- El predio tiene una afectación vial que reduce el área útil.
- El predio está en zona de alto riesgo no mitigable (en cuyo caso no puede construir y puede estar sujeto a reasentamiento).
5. Medición y verificación física
Si compra un predio urbano, verifique que el área del inmueble coincide con lo que indica el certificado de libertad y el avalúo catastral. Las diferencias pueden indicar invasiones de linderos, ventas parciales no registradas o simples errores históricos de medición.
Para predios rurales, la revisión es aún más crítica: verifique que el predio no está traslapado con zonas de reserva forestal, parques nacionales o resguardos indígenas.
El contrato de promesa de compraventa
Antes de la escritura definitiva, es común firmar una promesa de compraventa: un contrato en el que las partes se comprometen a celebrar el contrato definitivo en el futuro, bajo las condiciones acordadas.
Para que la promesa sea válida en Colombia (artículo 89 de la Ley 153 de 1887), debe:
- Constar por escrito.
- Determinar el contrato prometido de tal modo que solo falten las formalidades de escrituración y registro.
- Fijar un plazo o condición para la celebración del contrato prometivo.
- Si el bien es inmueble: indicar claramente el predio, el precio y la forma de pago.
La promesa de compraventa no transfiere la propiedad del inmueble: solo genera una obligación de celebrar la venta en el futuro. Por eso, si el vendedor vende el inmueble a un tercero que lo registra, ese tercero tiene mejor derecho que el promisario comprador —aunque haya pagado una cuota inicial. El remedio del promisario es la acción por incumplimiento contractual y la indemnización de perjuicios, no la recuperación del inmueble.
Para proteger al comprador, algunas promesas incluyen una condición resolutoria en favor del comprador, una hipoteca sobre el mismo inmueble, o simplemente se hace la escritura definitiva sin promesa previa.
La escritura pública de compraventa
La transferencia de la propiedad de un inmueble en Colombia solo se perfecciona mediante escritura pública otorgada ante notario e inscrita en el registro de la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente.
Un documento privado de compraventa de inmueble no transfiere la propiedad, aunque esté firmado ante testigos.
Contenido de la escritura
La escritura de compraventa debe incluir:
- Identificación completa de las partes.
- Descripción detallada del inmueble (matrícula inmobiliaria, linderos, área, dirección).
- Precio de venta y forma de pago.
- Declaración de saneamiento por evicción y vicios ocultos.
- Paz y salvo de impuestos adjunto.
- Asentimiento del cónyuge si aplica.
- Autorización para el registro.
¿Ante qué notaría?
En Colombia, la escritura de compraventa puede otorgarse ante cualquier notaría del país, independientemente de donde esté el inmueble. Sin embargo, por practicidad, suele hacerse ante una notaría del circuito donde está ubicado el predio.
Costos notariales
Los derechos notariales se calculan sobre el valor declarado de la transacción según la tarifa vigente fijada por la Superintendencia de Notariado y Registro. Como referencia, para una venta de $500.000.000 COP, los derechos notariales totales (incluyendo ambas partes) pueden estar entre $2.500.000 y $4.000.000 COP. Estos costos generalmente se dividen entre comprador y vendedor.
El registro: el paso que cierra la transferencia
Otorgada la escritura, el propietario no cambia hasta que la escritura se registra en la Oficina de Instrumentos Públicos del círculo registral donde está el inmueble. Solo con el registro se puede oponer la propiedad a terceros.
El registro debe hacerse dentro de los 2 meses siguientes a la fecha de la escritura. Si hay hipoteca, el banco la incluirá directamente en el proceso.
Los derechos de registro equivalen al 1% del valor declarado de la transacción (tarifa vigente). Para el mismo ejemplo de $500.000.000, serían $5.000.000.
Los impuestos de la transacción
Impuesto de Beneficencia o de Registro (Gobernación)
Además de los derechos de la Oficina de Instrumentos Públicos, algunos departamentos cobran un impuesto sobre el registro de escrituras. En Cundinamarca (Bogotá), equivale al 1% del valor de la transacción.
Impuesto de Ganancia Ocasional (vendedor)
Si el vendedor es persona natural y vende un inmueble que poseía por más de 2 años, la utilidad (precio de venta menos costo fiscal del inmueble) queda gravada como ganancia ocasional a la tarifa del 15%.
El costo fiscal es el valor declarado en renta en el año anterior, o el valor de adquisición actualizado por IPC. Si el vendedor no ha declarado renta o lo tiene subvalorado, puede tener una sorpresa tributaria importante.
Retención en la fuente
En la escritura, el notario retiene el 1% del precio de venta sobre el valor comercial del inmueble a título de retención en la fuente del impuesto de renta. Esta retención la soporta el vendedor.
IVA
La venta de inmuebles usados entre personas naturales no genera IVA. La venta de inmuebles nuevos (primera transferencia del constructor) sí puede generar IVA si el precio supera ciertos umbrales, dependiendo del régimen tributario del constructor.
Los errores más costosos en compraventas
El error más grave sigue siendo no revisar el Certificado de Libertad antes de comprometer recursos. Un predio embargado no puede venderse válidamente —y si lo compra, las consecuencias son suyas, no del vendedor.
El segundo error clásico es pagar antes de la escritura y el registro. La cuota inicial puede perderse si el vendedor vende a un tercero que registra primero; en ese caso, el promisario comprador solo tiene acción de indemnización, no de recuperación del predio. Estructure siempre los pagos atados al otorgamiento y registro de la escritura.
Por último, declarar un valor inferior al real para pagar menos impuestos es una práctica frecuente y riesgosa. La DIAN puede investigar transacciones con precios por debajo del valor comercial, y las consecuencias tributarias y penales pueden superar con creces el ahorro pretendido.
En RESPUBLIKA acompañamos procesos de compraventa inmobiliaria desde el due diligence inicial hasta el registro, incluyendo la revisión de promesas, estructuración de la transacción y revisión de escrituras. Contáctenos para asesoría en su negocio inmobiliario.
