Ser arrendatario en Colombia no significa estar a merced del arrendador. La Ley 820 de 2003 y el Código Civil establecen un conjunto de derechos que protegen al arrendatario de vivienda urbana. Sin embargo, muchos inquilinos desconocen estos derechos y terminan pagando lo que no deben o soportando condiciones ilegales.
Derecho 1: Goce pacífico del inmueble
El arrendatario tiene derecho a usar el inmueble sin perturbaciones por parte del arrendador. Esto significa que el propietario no puede:
- Ingresar al inmueble sin autorización previa del arrendatario
- Cortar los servicios públicos para presionar el desalojo
- Cambiar las cerraduras mientras el contrato está vigente
- Intimidar, amenazar o presionar al arrendatario para que se vaya
Derecho 2: Incremento máximo del canon
El arrendatario de vivienda tiene derecho a que el canon solo se incremente una vez al año y máximo en el IPC del año anterior, certificado por el DANE.
Si el arrendador le propone un incremento mayor, usted puede:
- Rechazarlo de forma escrita
- Pagar el canon con el incremento legal (IPC)
- Si el arrendador insiste en cobrar un valor mayor, puede consignar la diferencia a su nombre ante una entidad bancaria como pago a disposición del arrendador
Para 2026, el incremento máximo permitido es el IPC correspondiente al año 2025. Verifique el dato exacto en el DANE.
Derecho 3: Devolución del depósito
Si entregó un depósito al inicio del contrato, tiene derecho a que le sea devuelto dentro del mes siguiente a la entrega del inmueble, siempre que no tenga deudas de canon o servicios y no haya causado daños.
Si el arrendador no devuelve el depósito en ese plazo, puede cobrar intereses de mora y en caso extremo demandar su devolución.
Derecho 4: Recibir el inmueble en buen estado
El arrendador está obligado a entregar el inmueble en condiciones adecuadas de habitabilidad. Si al recibirlo existen problemas estructurales, instalaciones eléctricas defectuosas, humedades estructurales o deficiencias que impidan el uso normal, puede:
- Exigir que el arrendador realice las reparaciones antes de comenzar a pagar
- Negarse a recibir el inmueble hasta que esté en condiciones
- Documentar los defectos y notificarlos por escrito
Derecho 5: Que el arrendador pague las reparaciones necesarias
Existe una distinción importante en el Código Civil colombiano:
Reparaciones locativas (a cargo del arrendatario): son las de poco valor derivadas del uso normal del bien. Por ejemplo: reparación de cerraduras, cambio de vidrios rotos por descuido, pintura interior deteriorada por el uso.
Reparaciones necesarias (a cargo del arrendador): son las que se requieren para conservar el inmueble en condiciones habitables. Por ejemplo: reparación de goteras estructurales, daños en la instalación eléctrica de la red principal, daños en tubería principal de agua.
Si el arrendador se niega a hacer reparaciones necesarias que afectan la habitabilidad, usted puede:
- Notificarle por escrito con plazo razonable para que las haga
- Si no actúa, puede contratar las reparaciones y descontarlas del canon (con documentos de soporte)
- Como último recurso, puede pedir la terminación del contrato sin indemnización
Derecho 6: Derecho de preferencia en la compraventa
Si el arrendador decide vender el inmueble, el arrendatario tiene derecho de preferencia (tanteo): debe ofrecérselo primero al arrendatario en las mismas condiciones que el mejor comprador.
El arrendador debe comunicarle la intención de venta con el precio y las condiciones. El arrendatario tiene 30 días para manifestar si quiere comprar. Si no lo hace en ese plazo, el arrendador puede vender a un tercero.
Si el arrendador vende sin cumplir este requisito, el arrendatario puede:
- Pedir la nulidad de la venta (en algunos casos)
- Exigir una indemnización equivalente a las mejoras útiles realizadas al inmueble
- Continuar en el inmueble con el nuevo propietario hasta el vencimiento del contrato
Derecho 7: Terminar el contrato sin indemnización en ciertos casos
El arrendatario puede dar por terminado anticipadamente el contrato sin pagar indemnización cuando:
- El arrendador incumple sus obligaciones de mantenimiento y reparación
- El arrendador perturba el goce pacífico del inmueble
- El inmueble presenta problemas de habitabilidad que el arrendador no ha resuelto después de ser notificado
En estos casos, debe notificar por escrito al arrendador, dándole un plazo razonable para corregir el problema. Si no lo hace, puede terminar el contrato y entregar el inmueble sin pagar los cánones del tiempo restante.
Derecho 8: No ser desalojado sin proceso judicial
El arrendador no puede desalojarlo por vías de hecho. Para recuperar el inmueble debe iniciar un proceso de restitución ante un juez civil, incluso si el contrato ya venció y usted está en mora.
El proceso judicial puede tardar varios meses. Durante ese tiempo, usted tiene derecho a permanecer en el inmueble, aunque deberá pagar los cánones que vayan causándose.
Qué hacer si el arrendador viola sus derechos
- Documente todo: guarde correos, mensajes de WhatsApp, fotografías y cualquier evidencia de las violaciones.
- Notifique por escrito: envíe una comunicación formal al arrendador señalando el incumplimiento y dándole un plazo para corregirlo.
- Acuda a la Secretaría de Hábitat (en Bogotá) o a la Inspección de Policía si hay perturbación de la posesión.
- Inicie proceso civil si el arrendador no cumple sus obligaciones y el incumplimiento le causa perjuicios.
- Consulte a un abogado antes de retener cánones o tomar medidas unilaterales: hacerlo incorrectamente puede generarle a usted una deuda.
Conocer sus derechos como arrendatario es el primer paso para ejercerlos. Si está en un conflicto con su arrendador, nuestro equipo puede orientarle sobre las opciones más eficientes para su situación específica.
